Acheter un duplex à deux : Ce qu’il faut savoir et prévoir !

Le duplex attire généralement les jeunes adultes qui souhaitent devenir propriétaires en raison de son prix. Étant donné que ce type de bien immobilier est composé de deux logements indépendants, il arrive même que 2 ménages mettent leurs fonds en commun pour en faire l’acquisition. Au Québec, ce type d’achat en commun crée ce qu’on appelle une copropriété indivise, un régime encadré par les articles 1012 à 1037 du Code civil du Québec. La copropriété peut pourtant entraîner des mésententes et des problèmes au fil du temps si les bonnes décisions ne sont pas prises dès les débuts.

Petite précision importante : contrairement à un condo (copropriété divise), l’indivision fait en sorte que chaque acheteur possède un pourcentage de l’ensemble de l’immeuble, pas un logement en particulier. Vous n’êtes pas propriétaire de « votre » unité. Vous êtes propriétaire de, disons, 50 % du bâtiment au complet. Cette distinction change beaucoup de choses sur le plan juridique.

Acheter un duplex à deux : les problèmes qui pourraient surgir

Combiner les fonds de deux ménages pour acheter un duplex est un bon moyen d’acquérir un bien immobilier sans débourser une somme phénoménale. Dans ce cas :

• Chaque ménage dispose d’un logement indépendant ;
• Les deux ménages sont copropriétaires du duplex dans son ensemble.

Cela peut alors conduire à de nombreux problèmes sur le long terme, notamment au niveau de la cohabitation ou encore les dépenses. Faisons le point.

Les problèmes au niveau de la cohabitation

Bien que les ménages disposent chacun d’un logement indépendant, ils partagent un mur en commun et éventuellement d’autres parties de la propriété telle qu’une piscine, une terrasse, un garage ou encore un jardin. Voici alors quelques problèmes de cohabitation qui peuvent surgir :

• Gestion des parties communes : accès, nettoyage ou encore entretien
• Bruits et nuisances
• Manque d’intimité

Les problèmes au niveau des dépenses et des fiscalités

Les dépenses générées par l’entretien des parties communes et les fiscalités sont une source fréquente de mésentente. Prenons un exemple concret : la toiture doit être refaite. Qui paie quoi si un copropriétaire détient 60 % des parts et l’autre 40 % ? Et si l’un des deux n’a tout simplement pas les moyens de payer sa part au moment des travaux ?

Les taxes municipales et scolaires ajoutent une couche de complexité. En indivision, la ville émet un seul compte de taxes pour l’ensemble de l’immeuble. Il revient aux copropriétaires de s’entendre entre eux sur le partage du montant.

Les problèmes liés au financement hypothécaire

Le volet hypothécaire est souvent celui qui prend les acheteurs par surprise. Pour un duplex avec occupation, la mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $. Quand deux ménages achètent ensemble, chaque copropriétaire peut obtenir son propre prêt hypothécaire à responsabilité limitée, mais à une condition : qu’une convention d’indivision soit publiée au Registre foncier.

Sans convention publiée ? La banque risque d’exiger un prêt conjoint. Et là, si votre coacheteur arrête de payer, c’est vous qui êtes pris avec sa dette. On a vu des situations comme ça se transformer en cauchemar financier.

Le droit de provoquer le partage

Voici un scénario que peu de gens anticipent. L’article 1030 du Code civil du Québec dit ceci : « nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision ». En français simple, ça veut dire qu’un copropriétaire peut, à n’importe quel moment, exiger la fin de l’indivision et forcer la vente de l’immeuble. Même si l’autre copropriétaire ne veut pas vendre. Même si ce n’est vraiment pas le bon moment.

C’est l’une des situations de conflit les plus fréquentes qu’on traite en médiation. Et c’est exactement pour ça qu’une convention d’indivision n’est pas juste « recommandée » : elle est essentielle.